O grau de entendimento e conhecimento técnicos dos gestores dos condomínios é quase que inexistente. Com o crescimento dos grandes centros urbanos e suas verticalizações e a falta de preparo para o atendimento de suas reais necessidades, aliado com a degradação natural, tem sido o maior motivo para a divulgação desta modalidade que é a INSPEÇÃO PREDIAL. Usar da atividade da Inspeção Predial com toda a gama de atividades de instrumentos de administração condominial tornar-se-á eficiente e adequado. O problema mais grave é a tardia intervenção pelo real desconhecimento e as decorrentes correções e manutenções inadequadas ou consertos “baratinhos”, mas sem qualidade, e na maioria das vezes reincidentes.
Esta ferramenta revela a legítima situação do imóvel, direcionando com profissionalismo as ações de manutenção e contribuindo para a economia, preservação e principalmente valorização do seu patrimônio, e a falta é o inverso. Quando se usa este instrumento, de maneira correta, se alcança indubitavelmente um tempo maior de vida da edificação e principalmente, com mais qualidade. O custo de uma intervenção aumenta de forma drástica e dramática, na medida em que tratamos a instalação com menor atenção, cuidado e negligência, espaçando as manutenções, por conseguinte o dispêndio será maior. Façamos um comparativo de nossas construções como o nosso organismo…. ele precisa de cuidados, ele envelhece, ele necessita de um check-up.
A Inspeção Predial é o check-up do condomínio. Quanto mais cedo se identificar, melhores resultados você tem. O bom senso e a relação custo-benefício são predominantes. Há necessidade de avaliações periódicas, conforme a idade do imóvel e o tipo da construção, contando seu uso adequado e apontando as desconformidades que sendo programadas, possibilitam custos menos onerosos, sendo a outra vertente abalizadora o estado de conservação. Este assunto teve início em 1999 num Congresso Brasileiro de Avaliação e Perícias de Engenharia – COBREAP, em Porto Alegre, onde o objeto era sistematizar as vistorias em prédios, sendo que o caráter de vistoria estava voltado à manutenção corretiva e preventiva.
Sua definição foi instalada com o texto de vistoria da edificação para avaliar suas condições técnicas, funcionais e de conservação, visando orientar a manutenção. Em sua evolução foram acrescidos aspectos de sustentabilidade, acessibilidade e visão tripartite da própria inspeção, ou seja, técnica, manutenção e funcionalidade. Existem outras ferramentas, também necessárias dependendo da situação e abordagem de trabalhos a serem estudadas em um condomínio como, por exemplo:
ARBITRAMENTO que é a atividade que envolve tomada de decisão ou posição entre alternativas, tecnicamente controversas ou que decorre de aspectos subjetivos.
AVALIAÇÃO que é a atividade que envolve a determinação técnica do valor qualitativo ou monetário de um Bem, de um direito ou de um empreendimento.
PERÍCIA que é a atividade que envolve a apuração das causas que motivaram determinado evento ou da asserção de direitos.
LAUDO que é a peça na qual o perito, profissional habilitado, relata o que observou e dá suas conclusões ou avalia o valor de coisas ou direitos, fundamentadamente.
AUDITORIA sendo o atestamento técnico de conformidade de um fato, condição ou direito relativo a um objeto.
CONSULTORIA, a prescrição técnica a respeito de um fato, condição ou direito relativo a um objeto.
VISTORIA que é a constatação de um fato, mediante exame circunstanciado e descrição minuciosa dos elementos que constituem, sem a indagação das causas que o motivam.
E por fim a INSPEÇÃO é a análise técnica de fato, condição ou direito relativo a um objeto, que mais se enquadra nos edifícios, portanto:
• as Vistorias constatam;
• as Auditorias atestam;
• as Perícias apuram causas;
• as Consultorias se servem de todos os conhecimentos anteriores para fazer as prescrições técnicas.
As inspeções analisam, ou seja, técnica, uso e manutenção visando orientar a qualidade predial total. A técnica é o levantamento de todas as anomalias construtivas do prédio, quer de produtos,quer dos sistemas, e suas análises de desempenhos. O uso determina as anomalias funcionais e analisa o desempenho das condições de ocupação, segurança e meio ambiente e por fim a manutenção apura as falhas e avalia os métodos empregados, os processos de operação, as vantagens e desvantagens.
Mais eficiência e menos desperdício
A arquitetura e a questão ambiental nas cidades
De conformidade com as Normas de Inspeção Predial do IBAPE-SP e do IBAPE NACIONAL, os trabalhos podem ser definidos em três níveis de classificação:
NÍVEL 1 – identificação das anomalias e falhas aparentes, elaborado por profissional habilitado.
NÍVEL 2 – vistoria para identificação de anomalias e falhas aparentes eventualmente identificadas com o auxílio de equipamentos ou aparelhos, bem como análises de documentos técnicos específicos, consoantes a complexidade dos sistemas construtivos existentes. Neste nível a inspeção predial será elaborada por profissionais habilitados em uma ou mais especialidades.
NÍVEL 3 – equivalente aos parâmetros definidos para a inspeção anterior, porém, acrescida de auditoria técnica conjunta ou isolada de aspectos técnicos de uso e de manutenção predial, além de orientação no plano de manutenção com melhoria de ajuste de procedimentos. Fica claro que a definição dos níveis depende do profissional ou profissionais contratados e da situação do Bem, classificando aqui a
• Idade do imóvel;
• A complexibilidade dos sistemas instalados;
• A existência ou não de plano de manutenção;
• A tipologia construtiva,
ou seja, o padrão do empreendimento, visando o estado de conservação geral na data da vistoria. Antes, porém a explicação do que é ANOMALIA e o que é FALHA.
Anomalia é o vício construtivo. Ela pode ser proveniente de erros de projetos, materiais e execução denominada ENDÓGENA, originária da própria edificação, ou decorrente de danos causados por terceiros EXÓGENAS, fatores externos, FUNCIONAL oriunda da degradação, do uso e término de vida útil de elementos e sistemas, e NATURAL, danos causados pela natureza, fenômenos previsíveis ou imprevisíveis.
Falha é o vício de manutenção.
A falha se classifica no PLANEJAMENTO proveniente de falha nos programas e manuais apresentados, especificações inadequadas de plano de manutenção, sem fundamentação técnica, de uso, de operação, dados incongruentes que não se tem confiabilidade nas especificações.
Na EXECUÇÃO, associadas a este item atividades descritas no plano de manutenção quanto ao uso inadequado de procedimentos. Na OPERAÇÃO, registro e controle alienados às atividades pertinentes. No GERENCIAMENTO com irregularidade de controle de qualidade e falta de acompanhamento de custos.
A inspeção, portanto levanta o estado de conformidade e não conformidade de uma edificação. Existe também uma metodologia que foi definida quanto a criticidade, ou seja, há a necessidade de se definir na inspeção se o impacto é irrecuperável, ou seja relativo a risco contra a saúde, a segurança do usuário e ao meio ambiente, bem como a intervenção imediata na perda excessiva de desempenho, neste caso está definido como CRÍTICO. Se o impacto é parcialmente recuperável quanto a perda de função e desempenho e existe a probabilidade de programar uma intervenção a curto prazo, fica estabelecido como critério a condição REGULAR e por fim sendo o impacto recuperável, sem incidência ou probabilidade de ocorrência de riscos e programado intervenção a médio prazo.
Inspeção e Manutenção Predial – Série de Cadernos Técnicos da Agenda Parlamentar – CREA PR.
