O sonho do brasileiro, estimulado desde a época do BNH – Banco Nacional da Habitação – sempre foi ter a sua casa própria. E hoje, como a família trabalha fora, por praticidade, economia e também por uma segurança melhor, se faz opção pelas unidades habitacionais verticais, os famosos condomínios. Além do que, nestes arranha-céus se têm áreas de lazer, às vezes até piscina, espaço para festinha das crianças e churrascos nos finais de semana. O que se pode esperar a mais… a busca da tranqüilidade de um jardim, o descanso… uma assembléia de condomínio? Que mudança brusca, como pode pessoas tão parecidas, de uma mesma classe social, viveram perto umas das outras por quase toda a vida, algumas até estudaram na mesma escola, se confrontarem em uma reunião? Como pode, se os interesses deveriam ser os mesmos?
Quando surgiu este arrojado investimento no bairro, ninguém resistiu, muitos compraram suas unidades habitacionais, o seu quinhão, a sua cota-parte, na esperança de uma qualidade de vida melhor, representava um status adquirir este apartamento, mesmo que as ’n’ prestações mais uma, seriam a perder de vista. Mas, voltando à assembleia, o condômino que assumiu ser síndico desde a constituição do condomínio, na criação da especificação por volta da entrega do “habite-se” era “chapinha” da Construtora. Alguns moradores o admiravam, afinal o conjunto de prédios que estava sob sua batuta, completava 5 (cinco) anos de vida e a taxa condominial nunca havia aumentado. Como ele conseguiu? Foi marcada a reunião para eleição de outro síndico, o atual alegava ter cumprido sua obrigação, ter feito a sua parte e até porque estaria de mudança com a família para a praia. Foi então que nosso personagem, bem quisto entre os condôminos se candidatou… e venceu….
E agora?
Vamos nos inteirar sobre o condomínio, são 3 blocos, tem 9 funcionários, mais as faxineiras, os porteiros que ficam a noite, a família do zelador, o irmão do porteiro do Bloco A que vem ajeitar as antenas de vez em quando, o jardineiro, opa! Parece uma firma. E as crianças que jogam bola na área comum, as deformidades no piso da garagem dos fundos, as manchas das paredes do Bloco B, sem contar o desplacamento da fachada principal. Será que todos estes aborrecimentos compensam a isenção da taxa mensal do condomínio?
Você precisa de ajuda, aconselha um morador mais idoso e experiente, pois recai sobre o síndico a responsabilidade civil e criminal, depois do CDC – Código de Defesa do Consumidor em 1990 – a situação deve ter responsabilidades específicas. E no Código Civil Brasileiro em seu artigo 1.348, item V “compete ao síndico diligenciar a conservação e guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”. E mais, no artigo 186 “aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência violar direito e causar danos a outrem, ainda exclusivamente moral, comete ilícito”. Este papo o deixou sem dormir. O que está errado, meu antecessor se deu tão bem. Precisava ser racional, começar pelo começo, então vejamos primeiro os conceitos.
De acordo com a Lei 4.591/64 cabe ao SÍNDICO representar, ativa e passivamente o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos em defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção:
• Exercer a administração interna da edificação ou conjunto de edificações, no que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores;
• Praticar os atos que lhe atribuírem as Leis, a Convenção e o Regimento Interno;
• Impor multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno;
• Cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da Assembleia;
• Prestar contas à Assembleia dos condôminos;
• Manter guardada durante o prazo de 5 anos, para eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio. E por aí vai…. quanta responsabilidade
Mais eficiência e menos desperdício
A arquitetura e a questão ambiental nas cidades
e ainda tem que saber fazer?
É preciso saber que:
COM + DOMÍNIO indica a circunstância de ser a propriedade pertencente a mais de uma pessoa. É o direito simultâneo tido por várias pessoas sobre o mesmo objeto, incidindo tal direito não sobre uma parte determinada, mas sobre a fração ideal, segundo a força do direito próprio de cada pessoa. Tem a propriedade exclusiva ou autônoma e a comum ou de todos e aí que está a parte de maior aditivo para o síndico. Um edifício é um grande sistema composto por vários subsistemas que interagem direito com o meio e nesta inter-relação surge o desgaste natural que deriva do desgaste dos equipamentos, fazendo com que a manutenção seja crucial para o bom funcionamento desta engrenagem.
Não tem como conhecer todas as áreas, porém uma coisa é certa, uma boa administração se faz em delegar atribuições a pessoas qualificadas. Cabe ao síndico se munir de profissionais habilitados para verificar as condições e determinar as medidas corretivas e até preventivas que se fizerem necessárias para a boa vida do imóvel e de seus usuários. Uma gestão operacional detém vários tipos de intervenções desde uma reparação, uma modernização, uma conservação, uma restauração e até uma demolição. Necessário se fazer identificar a origem do problema, seu grau de risco para elaboração de um plano de ação e um cronograma físico financeiro acomodado a disponibilidade financeira do condomínio.
Portanto a seriedade é o ponto chave, não se pode alegar desconhecimento, não se pode ser negligente ou passar a responsabilidade para a Municipalidade, cabe ao Síndico, legítimo representante do condomínio, se munir de profissionais capacitados. Um edifício é um grande sistema composto por vários subsistemas que se interagem direto com o meio ambiente e o ser humano e nesta inter-relação surge o desgaste natural que deriva na deterioração dos equipamentos, fazendo com que a manutenção seja crucial para o bom funcionamento desta engrenagem. É necessário que se planeje que se estabeleça um plano de manutenção onde estratégias e graus de riscos sejam determinados com conhecimento e responsabilidade. A relação dos componentes e equipamentos dos diversos sistemas construtivos a serem inspecionados deverá apresentar complexidade compatível com o tipo de edifício em questão, bem como, com o nível de inspeção estabelecido.
Também os critérios de classificação das anomalias constatadas em uma Inspeção Predial, a real e efetiva conscientização que deverão declinar do simples reparo à Manutenção coercitiva, e evitar, se não o risco aos usuários da edificação por uma vertente à inviabilidade econômica ou técnica de recuperação profilática por outra. Você precisa ver seu condomínio como uma empresa, se está afinal, lidando com os patrimônios de várias famílias e nem sempre o baratinho é o ideal… já ouvimos de há muito, o jargão popular que o barato sai caro. O critério utilizado para elaboração de inspeções prediais baseia-se na análise do risco. A análise do risco consiste na classificação das anomalias detectadas nos diversos componentes de uma edificação, quanto ao seu grau de urgência, relacionado com fatores de conservação, depreciação, saúde, segurança, funcionalidade e dos sistemas da edificação.
Usar da atividade da Inspeção Predial com toda a gama de atividades de instrumentação de administração condominial tornar-se-á eficiente e adequado.
Uma metodologia deve se deter em:
• determinação do nível e tipo de inspeção;
• exame da documentação;
• inspeção dos tópicos da listagem de verificação;
• classificação do grau de urgência;
• indicação das recomendações; e
• classificação do escopo de conservação.
Esta técnica é multidisciplinar e deve ser feita com profissional especializado circunstanciado por ART – Anotação de Responsabilidade Técnica. Alguns segmentos a serem inspecionados: muro de arrimo; drenagem do terreno; fundações visíveis; instalações de gás; hidrossanitárias; elétricas; sistema de SPDA – Sistema de Proteção de Descargas Atmosféricas; cobertura; impermeabilizações; revestimentos; sistema de automação; elevadores; prevenção e combate a incêndio; potabilidade da água; acessibilidade; níveis de ruído e iluminação etc. A classificação quanto ao grau de urgência de uma anomalia deve sempre ser fundamentada,
considerando os limites e os níveis da Inspeção Predial realizada.
CRÍTICO : Risco iminente contra a saúde e segurança;
REGULAR: Risco a funcionalidade;
MÍNIMO: Risco de desvalorização precoce.
As recomendações técnicas pertinentes, consoantes com a classificação determinada, indicam as medidas corretivas e preventivas que darão subsídios à elaboração de um plano de manutenção. Isto não impede que se estabeleça interdição em parte da edificação, visando garantir a integridade dos usuários, quando do surgimento de situações de grau de urgência crítico, em setores específicos e destacados do restante do empreendimento inspecionado. Este trabalho revela a legítima situação do imóvel, direcionando com profissionalismo as ações de manutenção e contribuindo para a economia, preservação e principalmente valorização do seu patrimônio como um todo. Se você usa este instrumento, terá ou alcançará indubitavelmente um tempo maior de vida da edificação e principalmente, com mais qualidade.
CREA PR – Série Cadernos Técnicos da Agenda Parlamentar – Inspeção e Manutenção Predial
