H\u00e1 uma diferen\u00e7a a ser evidenciada.
Quando falamos em manuten\u00e7\u00e3o nos limitamos a informa\u00e7\u00f5es fornecidas pelo dono do empreendimento ou seu gestor. Quem faz a manuten\u00e7\u00e3o \u00e9 controlado por uma regra estipulada por algu\u00e9m. Ao passo que vistoria, ou mais especificamente, Inspe\u00e7\u00e3o Predial \u00e9 um conjunto de exames visuais para verificar a capacidade funcional da edifica\u00e7\u00e3o. E isto depende de uma avalia\u00e7\u00e3o diretamente proporcional \u00e0 experi\u00eancia do profissional ou profissionais, pois a mesma \u00e9 multidisciplinar. A Inspe\u00e7\u00e3o Predial \u00e9 a vistoria da edifica\u00e7\u00e3o para determinar suas condi\u00e7\u00f5es t\u00e9cnicas, funcionais e de conserva\u00e7\u00e3o, visando direcionar o Plano de Manuten\u00e7\u00e3o. Esta vistoria t\u00e9cnica tem por finalidade verificar as condi\u00e7\u00f5es de Desempenho e determinar medidas corretivas e preventivas que se fizerem necess\u00e1rias para a boa vida do im\u00f3vel e seus usu\u00e1rios.<\/p>\n\n\n\n
Os profissionais do Sistema CONFEA\/CREA mais preparados para tal mister s\u00e3o: o Arquiteto e o Engenheiro Civil, acostumados a gerenciar. Ent\u00e3o, os elementos construtivos de uma edifica\u00e7\u00e3o como um todo, sob sua tutela, que o Engenheiro Eletricista com a sua atribui\u00e7\u00e3o espec\u00edfica responde pela el\u00e9trica e para-raios, o Engenheiro Mec\u00e2nico o sistema dos elevadores, por exemplo. Importante salientar que, enquanto o profissional habilitado projeta e executa, o perito inspetor, pela experi\u00eancia detecta as anomalias, n\u00e3o s\u00f3 pela degrada\u00e7\u00e3o irrevers\u00edvel, etapa \u00faltima, bem como, a sua forma\u00e7\u00e3o e propaga\u00e7\u00e3o. Com isto se conclui que \u00e9 necess\u00e1rio conhecimento t\u00e9cnico para se fazer a Inspe\u00e7\u00e3o Predial com bons resultados. H\u00e1 no mercado v\u00e1rias firmas que prestam servi\u00e7os de manuten\u00e7\u00e3o predial, por\u00e9m para que seja dada a ordem da Manuten\u00e7\u00e3o \u00e9 necess\u00e1rio um plano de a\u00e7\u00e3o, feito pelo profissional que fez a Inspe\u00e7\u00e3o Predial, dando as prioridades, identificando problemas que o desgaste e o uso impuseram.<\/p>\n\n\n\n
\u201cEstudos constatam que 66% das prov\u00e1veis causas e origens dos acidentes em edifica\u00e7\u00f5es com mais de dez anos, est\u00e3o relacionados \u00e0 defici\u00eancia com a manuten\u00e7\u00e3o, perda precoce de Desempenho e deterioriza\u00e7\u00e3o acentuada\u201d. Conveniente enaltecer a import\u00e2ncia da Manuten\u00e7\u00e3o Predial ou de Edifica\u00e7\u00f5es, pelos conceitos a seguir definidos: A devida e necess\u00e1ria relev\u00e2ncia ao tema s\u00e3o expressas segundo v\u00e1rios autores, enaltecendo ainda a Mantenabilidade, Confiabilidade e Disponibilidade, que s\u00e3o: Segundo a NBR 5674, a manuten\u00e7\u00e3o deve ser orientada por um plano de Gest\u00e3o da Manuten\u00e7\u00e3o, isto \u00e9, uma estrat\u00e9gia de a\u00e7\u00e3o que por sua vez, define as atividades que podem ser classificadas em preditivas, preventivas, corretivas e detectivas.<\/p>\n\n\n\n Manuten\u00e7\u00e3o Preditiva:<\/strong> \u00e9 a atividade que visa ao estudo de sistemas e equipamentos com an\u00e1lises de seus comportamentos em uso, a fim de predizer e apontar eventuais anomalias, al\u00e9m de direcionar e implementar os procedimentos de manuten\u00e7\u00e3o preventiva. Classificamos a Manuten\u00e7\u00e3o em v\u00e1rios tipos de interven\u00e7\u00e3o: N\u00e3o somente as Normas e Leis que preconizam os procedimentos como tamb\u00e9m nos regem como profissionais, mas os aspectos de envergadura \u00c9tica e o C\u00f3digo do Consumidor s\u00e3o restri\u00e7\u00f5es que limitam as escolhas. Destarte, um \u00fanico aspecto que devo refor\u00e7ar \u00e9 a seriedade, atrav\u00e9s da livre escolha, pois a concorr\u00eancia \u00e9 sadia. O que importa \u00e9 o despojamento da cultura, da esperteza, aquela do levar vantagem em tudo e buscar a efici\u00eancia, e a compet\u00eancia. O trabalho e a rela\u00e7\u00e3o custo\/benef\u00edcio mais vantajoso certamente, n\u00e3o \u00e9 subs\u00eddio para determina\u00e7\u00e3o de quem deve verificar e manter seu patrim\u00f4nio.<\/p>\n\n\n\n Uma vistoria preventiva com olhar t\u00e9cnico e seletivo, n\u00e3o apenas habilitado e sim, empenhado na capacita\u00e7\u00e3o e no bom senso e responsabilidade social, devem nortear toda e qualquer a\u00e7\u00e3o. E como diz o dito popular: \u201cdeve-se tratar o mal pela raiz\u201d, e uma informa\u00e7\u00e3o errada ou displicente pode desvalorizar o seu Bem ou impor ainda que sua adequa\u00e7\u00e3o seja t\u00e3o dispendiosa e assim mesmo reincidente ap\u00f3s um consider\u00e1vel decurso de tempo. Normalmente se faz uso de tabela de honor\u00e1rios, e que segue padr\u00f5es. N\u00e3o podemos aquilatar o tempo de uma vistoria, isto \u00e9 muito vari\u00e1vel. Cada im\u00f3vel tem sua vida e \u00e0s vezes o que pode parecer simples poder\u00e1 requerer uma aten\u00e7\u00e3o maior. N\u00e3o obstante aos pr\u00e9dios de uso comercial, apresentar uma popula\u00e7\u00e3o flutuante e maior, em detrimento de outro residencial, com potencial de risco menor, ambos os sistemas, por\u00e9m, devem receber igual aten\u00e7\u00e3o e envolvidos de acuidade espec\u00edfica e especial.<\/p>\n\n\n\n De qualquer forma estamos lidando com vidas humanas e sua seguran\u00e7a n\u00e3o deve ser desconsiderada ou menosprezada, nem t\u00e3o pouco a valora\u00e7\u00e3o patrimonial. Desconsiderando a m\u00e1 execu\u00e7\u00e3o, toda a constru\u00e7\u00e3o tem um tempo de Vida \u00datil. Se n\u00e3o \u00e9 pelo aspecto da decrepitude, ou obsoletismo quando cuidada de maneira correta, pode ter um longo tempo de Vida. O que podemos dizer das constru\u00e7\u00f5es europeias? Uma gest\u00e3o operacional pode deter v\u00e1rios tipos de inger\u00eancia desde uma simples repara\u00e7\u00e3o, uma moderniza\u00e7\u00e3o, uma restaura\u00e7\u00e3o ou at\u00e9 uma demoli\u00e7\u00e3o, se necess\u00e1rio. Identificar a origem do problema, e seu grau de risco, para elabora\u00e7\u00e3o de um Plano de A\u00e7\u00e3o e um cronograma f\u00edsico financeiro adequando a disponibilidade financeira do condom\u00ednio. Portanto, a seriedade \u00e9 o ponto-chave, n\u00e3o se pode alegar desconhecimento ou ser negligente ou ainda passar a responsabilidade para outrem, quando de eventuais sinistros. A \u00e1gua, por exemplo, \u00e9 o essencial de nosso organismo, mas tamb\u00e9m \u00e9 o infort\u00fanio da constru\u00e7\u00e3o civil. A patologia mais grave \u00e9 a que vai aos poucos como um c\u00e2ncer que, quando constatada a olho nu j\u00e1 tomou parte do arcabou\u00e7o estrutural, desplacando inclusive as pastilhas de uma fachada, por uma vertente. Por outra podem tamb\u00e9m, ser decorrentes de processos de infiltra\u00e7\u00f5es meramente superficiais, cabe ao profissional respons\u00e1vel pela Inspe\u00e7\u00e3o Predial averiguar.<\/p>\n\n\n\n CREA PR – Inspe\u00e7\u00e3o e Manuten\u00e7\u00e3o Predial – S\u00e9rie de Cadernos T\u00e9cnicos da Agenda Parlamentar <\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Quem faz a manuten\u00e7\u00e3o \u00e9 controlado por uma regra estipulada por algu\u00e9m. 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\u201cO conjunto de atividades e recursos que garanta o melhor Desempenho da edifica\u00e7\u00e3o para atender as necessidades dos usu\u00e1rios, com confiabilidade e disponibilidade, ao menor custo poss\u00edvel \u201d<\/strong>. \u201cManuten\u00e7\u00e3o \u00e9 a combina\u00e7\u00e3o de a\u00e7\u00f5es t\u00e9cnicas e administrativas, incluindo as de supervis\u00e3o, destinadas a manter ou recolocar um item em um estado no qual possa desempenhar uma fun\u00e7\u00e3o requerida\u201d. NBR 5462\/92 da ABNT.<\/p>\n\n\n\n
Mantenabilidade<\/strong> \u00e9 a facilidade de um item em ser mantido ou recolocado no estado no qual pode executar suas fun\u00e7\u00f5es requeridas, sob condi\u00e7\u00f5es de uso especificadas, quando a manuten\u00e7\u00e3o \u00e9 executada sob condi\u00e7\u00f5es determinadas e mediante procedimentos e meios prescritos.
Confiabilidade<\/strong> \u00e9 a probabilidade de que um componente, equipamento ou sistema exercer\u00e1 sua fun\u00e7\u00e3o sem falhas, por um per\u00edodo de tempo previsto, sob condi\u00e7\u00f5es prescientes de opera\u00e7\u00e3o especificadas.
Disponibilidade<\/strong> \u00e9 a probabilidade de que um componente que sofreu manuten\u00e7\u00e3o exer\u00e7a sua fun\u00e7\u00e3o satisfatoriamente para um dado tempo \u201ct\u201d, ou, mais resumidamente, a probabilidade de que o sistema esteja em condi\u00e7\u00e3o operacional no instante \u201ct\u201d.<\/p>\n\n\n\n
Manuten\u00e7\u00e3o Preventiva:<\/strong> \u00e9 a atividade que atua antecipadamente para que n\u00e3o haja a repara\u00e7\u00e3o. S\u00e3o atividades programadas em datas preestabelecidas obedecendo, portanto, a crit\u00e9rios t\u00e9cnicos e administrativos baseados em dados estat\u00edsticos ou do pr\u00f3prio hist\u00f3rico da manuten\u00e7\u00e3o realizada.
Manuten\u00e7\u00e3o Corretiva:<\/strong> \u00e9 a atividade que visa \u00e0 repara\u00e7\u00e3o, caracterizada por servi\u00e7os planejados ou n\u00e3o, a fim de corrigir as falhas. Implica, necessariamente, a paralisa\u00e7\u00e3o de um sistema. Pode consistir em uma interven\u00e7\u00e3o de longo prazo ou n\u00e3o.
Manuten\u00e7\u00e3o Detectiva:<\/strong> \u00e9 a atividade que visa apurar a causa de problemas e falhas para a sua an\u00e1lise, auxiliando nos planos de manuten\u00e7\u00e3o. \u00c9 a Engenharia de Manuten\u00e7\u00e3o ou Manuten\u00e7\u00e3o Pr\u00f3ativa.<\/p>\n\n\n\n
CONSERVA\u00c7\u00c3O,<\/strong> que \u00e9 uma atividade rotineira, realizada diariamente ou com pequenos intervalos de tempo, relacionada com a opera\u00e7\u00e3o e limpeza dos edif\u00edcios.
REPARA\u00c7\u00c3O<\/strong> \u00e9 a atividade preventiva ou corretiva, antes de se atingir o n\u00edvel de qualidade m\u00ednimo aceit\u00e1vel.
RESTAURA\u00c7\u00c3O<\/strong> \u00e9 a atividade corretiva, ap\u00f3s ser atingido n\u00edvel inferior \u00e0 qualidade m\u00ednima aceit\u00e1vel, ou seja, h\u00e1 perda significativa de performance, desempenho, podendo interferir na seguran\u00e7a do usu\u00e1rio.
MODERNIZA\u00c7\u00c3O<\/strong> \u00e9 a atividade preventiva e corretiva, visando que a recupera\u00e7\u00e3o de qualidade ULTRAPASSE o n\u00edvel inicialmente constru\u00eddo e projetado, fixando um novo patamar de qualidade e desempenho para a edifica\u00e7\u00e3o e seus sistemas.<\/p>\n\n\n\n
N\u00e3o se conhece todas as \u00e1reas, por\u00e9m uma coisa \u00e9 certa, uma boa administra\u00e7\u00e3o se faz em delegar atribui\u00e7\u00f5es \u00e0s pessoas qualificadas. Cabe ao condom\u00ednio, atrav\u00e9s de seu representante legal, o S\u00edndico, se munir de profissionais habilitados para verificar as condi\u00e7\u00f5es e determinar as medidas corretivas e at\u00e9 preventivas que se fizerem necess\u00e1rias, em aten\u00e7\u00e3o a satisfa\u00e7\u00e3o do p\u00f3s-uso.<\/p>\n\n\n\n