O sonho do brasileiro, estimulado desde a \u00e9poca do BNH \u2013 Banco Nacional da Habita\u00e7\u00e3o \u2013 sempre foi ter a sua casa pr\u00f3pria. E hoje, como a fam\u00edlia trabalha fora, por praticidade, economia e tamb\u00e9m por uma seguran\u00e7a melhor, se faz op\u00e7\u00e3o pelas unidades habitacionais verticais, os famosos condom\u00ednios. Al\u00e9m do que, nestes arranha-c\u00e9us se t\u00eam \u00e1reas de lazer, \u00e0s vezes at\u00e9 piscina, espa\u00e7o para festinha das crian\u00e7as e churrascos nos finais de semana. O que se pode esperar a mais… a busca da tranq\u00fcilidade de um jardim, o descanso… uma assembl\u00e9ia de condom\u00ednio? Que mudan\u00e7a brusca, como pode pessoas t\u00e3o parecidas, de uma mesma classe social, viveram perto umas das outras por quase toda a vida, algumas at\u00e9 estudaram na mesma escola, se confrontarem em uma reuni\u00e3o? Como pode, se os interesses deveriam ser os mesmos? <\/p>\n\n\n\n
Quando surgiu este arrojado investimento no bairro, ningu\u00e9m resistiu, muitos compraram suas unidades habitacionais, o seu quinh\u00e3o, a sua cota-parte, na esperan\u00e7a de uma qualidade de vida melhor, representava um status adquirir este apartamento, mesmo que as \u2019n\u2019 presta\u00e7\u00f5es mais uma, seriam a perder de vista. Mas, voltando \u00e0 assembleia, o cond\u00f4mino que assumiu ser s\u00edndico desde a constitui\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio, na cria\u00e7\u00e3o da especifica\u00e7\u00e3o por volta da entrega do \u201chabite-se\u201d era \u201cchapinha\u201d da Construtora. Alguns moradores o admiravam, afinal o conjunto de pr\u00e9dios que estava sob sua batuta, completava 5 (cinco) anos de vida e a taxa condominial nunca havia aumentado. Como ele conseguiu? Foi marcada a reuni\u00e3o para elei\u00e7\u00e3o de outro s\u00edndico, o atual alegava ter cumprido sua obriga\u00e7\u00e3o, ter feito a sua parte e at\u00e9 porque estaria de mudan\u00e7a com a fam\u00edlia para a praia. Foi ent\u00e3o que nosso personagem, bem quisto entre os cond\u00f4minos se candidatou… e venceu….<\/p>\n\n\n\n
E agora?
Vamos nos inteirar sobre o condom\u00ednio, s\u00e3o 3 blocos, tem 9 funcion\u00e1rios, mais as faxineiras, os porteiros que ficam a noite, a fam\u00edlia do zelador, o irm\u00e3o do porteiro do Bloco A que vem ajeitar as antenas de vez em quando, o jardineiro, opa! Parece uma firma. E as crian\u00e7as que jogam bola na \u00e1rea comum, as deformidades no piso da garagem dos fundos, as manchas das paredes do Bloco B, sem contar o desplacamento da fachada principal. Ser\u00e1 que todos estes aborrecimentos compensam a isen\u00e7\u00e3o da taxa mensal do condom\u00ednio? <\/p>\n\n\n\n
Voc\u00ea precisa de ajuda, aconselha um morador mais idoso e experiente, pois recai sobre o s\u00edndico a responsabilidade civil e criminal, depois do CDC \u2013 C\u00f3digo de Defesa do Consumidor em 1990 \u2013 a situa\u00e7\u00e3o deve ter responsabilidades espec\u00edficas. E no C\u00f3digo Civil Brasileiro em seu artigo 1.348, item V \u201ccompete ao s\u00edndico diligenciar a conserva\u00e7\u00e3o e guarda das partes comuns e zelar pela presta\u00e7\u00e3o dos servi\u00e7os que interessem aos possuidores\u201d. E mais, no artigo 186 \u201caquele que, por a\u00e7\u00e3o ou omiss\u00e3o volunt\u00e1ria, neglig\u00eancia ou imprud\u00eancia violar direito e causar danos a outrem, ainda exclusivamente moral, comete il\u00edcito\u201d. Este papo o deixou sem dormir. O que est\u00e1 errado, meu antecessor se deu t\u00e3o bem. Precisava ser racional, come\u00e7ar pelo come\u00e7o, ent\u00e3o vejamos primeiro os conceitos.<\/p>\n\n\n\n
De acordo com a Lei 4.591\/64 cabe ao S\u00cdNDICO representar, ativa e passivamente o condom\u00ednio, em ju\u00edzo ou fora dele, e praticar os atos em defesa dos interesses comuns, nos limites das atribui\u00e7\u00f5es conferidas por esta Lei ou pela Conven\u00e7\u00e3o:
\u2022 Exercer a administra\u00e7\u00e3o interna da edifica\u00e7\u00e3o ou conjunto de edifica\u00e7\u00f5es, no que respeita \u00e0 sua vigil\u00e2ncia, moralidade e seguran\u00e7a, bem como aos servi\u00e7os que interessam a todos os moradores;
\u2022 Praticar os atos que lhe atribu\u00edrem as Leis, a Conven\u00e7\u00e3o e o Regimento Interno;
\u2022 Impor multas estabelecidas na Lei, na Conven\u00e7\u00e3o ou no Regimento Interno;
\u2022 Cumprir e fazer cumprir a Conven\u00e7\u00e3o e o Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as delibera\u00e7\u00f5es da Assembleia;
\u2022 Prestar contas \u00e0 Assembleia dos cond\u00f4minos;
\u2022 Manter guardada durante o prazo de 5 anos, para eventuais necessidades de verifica\u00e7\u00e3o cont\u00e1bil, toda a documenta\u00e7\u00e3o relativa ao condom\u00ednio. E por a\u00ed vai…. quanta responsabilidade<\/p>\n\n\n\n
e ainda tem que saber fazer? N\u00e3o tem como conhecer todas as \u00e1reas, por\u00e9m uma coisa \u00e9 certa, uma boa administra\u00e7\u00e3o se faz em delegar atribui\u00e7\u00f5es a pessoas qualificadas. Cabe ao s\u00edndico se munir de profissionais habilitados para verificar as condi\u00e7\u00f5es e determinar as medidas corretivas e at\u00e9 preventivas que se fizerem necess\u00e1rias para a boa vida do im\u00f3vel e de seus usu\u00e1rios. Uma gest\u00e3o operacional det\u00e9m v\u00e1rios tipos de interven\u00e7\u00f5es desde uma repara\u00e7\u00e3o, uma moderniza\u00e7\u00e3o, uma conserva\u00e7\u00e3o, uma restaura\u00e7\u00e3o e at\u00e9 uma demoli\u00e7\u00e3o. Necess\u00e1rio se fazer identificar a origem do problema, seu grau de risco para elabora\u00e7\u00e3o de um plano de a\u00e7\u00e3o e um cronograma f\u00edsico financeiro acomodado a disponibilidade financeira do condom\u00ednio.<\/p>\n\n\n\n Portanto a seriedade \u00e9 o ponto chave, n\u00e3o se pode alegar desconhecimento, n\u00e3o se pode ser negligente ou passar a responsabilidade para a Municipalidade, cabe ao S\u00edndico, leg\u00edtimo representante do condom\u00ednio, se munir de profissionais capacitados. Um edif\u00edcio \u00e9 um grande sistema composto por v\u00e1rios subsistemas que se interagem direto com o meio ambiente e o ser humano e nesta inter-rela\u00e7\u00e3o surge o desgaste natural que deriva na deteriora\u00e7\u00e3o dos equipamentos, fazendo com que a manuten\u00e7\u00e3o seja crucial para o bom funcionamento desta engrenagem. \u00c9 necess\u00e1rio que se planeje que se estabele\u00e7a um plano de manuten\u00e7\u00e3o onde estrat\u00e9gias e graus de riscos sejam determinados com conhecimento e responsabilidade. A rela\u00e7\u00e3o dos componentes e equipamentos dos diversos sistemas construtivos a serem inspecionados dever\u00e1 apresentar complexidade compat\u00edvel com o tipo de edif\u00edcio em quest\u00e3o, bem como, com o n\u00edvel de inspe\u00e7\u00e3o estabelecido.<\/p>\n\n\n\n Tamb\u00e9m os crit\u00e9rios de classifica\u00e7\u00e3o das anomalias constatadas em uma Inspe\u00e7\u00e3o Predial, a real e efetiva conscientiza\u00e7\u00e3o que dever\u00e3o declinar do simples reparo \u00e0 Manuten\u00e7\u00e3o coercitiva, e evitar, se n\u00e3o o risco aos usu\u00e1rios da edifica\u00e7\u00e3o por uma vertente \u00e0 inviabilidade econ\u00f4mica ou t\u00e9cnica de recupera\u00e7\u00e3o profil\u00e1tica por outra. Voc\u00ea precisa ver seu condom\u00ednio como uma empresa, se est\u00e1 afinal, lidando com os patrim\u00f4nios de v\u00e1rias fam\u00edlias e nem sempre o baratinho \u00e9 o ideal… j\u00e1 ouvimos de h\u00e1 muito, o jarg\u00e3o popular que o barato sai caro. O crit\u00e9rio utilizado para elabora\u00e7\u00e3o de inspe\u00e7\u00f5es prediais baseia-se na an\u00e1lise do risco. A an\u00e1lise do risco consiste na classifica\u00e7\u00e3o das anomalias detectadas nos diversos componentes de uma edifica\u00e7\u00e3o, quanto ao seu grau de urg\u00eancia, relacionado com fatores de conserva\u00e7\u00e3o, deprecia\u00e7\u00e3o, sa\u00fade, seguran\u00e7a, funcionalidade e dos sistemas da edifica\u00e7\u00e3o. <\/p>\n\n\n\n Usar da atividade da Inspe\u00e7\u00e3o Predial com toda a gama de atividades de instrumenta\u00e7\u00e3o de administra\u00e7\u00e3o condominial tornar-se-\u00e1 eficiente e adequado. Esta t\u00e9cnica \u00e9 multidisciplinar e deve ser feita com profissional especializado circunstanciado por ART \u2013 Anota\u00e7\u00e3o de Responsabilidade T\u00e9cnica. Alguns segmentos a serem inspecionados: muro de arrimo; drenagem do terreno; funda\u00e7\u00f5es vis\u00edveis; instala\u00e7\u00f5es de g\u00e1s; hidrossanit\u00e1rias; el\u00e9tricas; sistema de SPDA \u2013 Sistema de Prote\u00e7\u00e3o de Descargas Atmosf\u00e9ricas; cobertura; impermeabiliza\u00e7\u00f5es; revestimentos; sistema de automa\u00e7\u00e3o; elevadores; preven\u00e7\u00e3o e combate a inc\u00eandio; potabilidade da \u00e1gua; acessibilidade; n\u00edveis de ru\u00eddo e ilumina\u00e7\u00e3o etc. A classifica\u00e7\u00e3o quanto ao grau de urg\u00eancia de uma anomalia deve sempre ser fundamentada, As recomenda\u00e7\u00f5es t\u00e9cnicas pertinentes, consoantes com a classifica\u00e7\u00e3o determinada, indicam as medidas corretivas e preventivas que dar\u00e3o subs\u00eddios \u00e0 elabora\u00e7\u00e3o de um plano de manuten\u00e7\u00e3o. Isto n\u00e3o impede que se estabele\u00e7a interdi\u00e7\u00e3o em parte da edifica\u00e7\u00e3o, visando garantir a integridade dos usu\u00e1rios, quando do surgimento de situa\u00e7\u00f5es de grau de urg\u00eancia cr\u00edtico, em setores espec\u00edficos e destacados do restante do empreendimento inspecionado. Este trabalho revela a leg\u00edtima situa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, direcionando com profissionalismo as a\u00e7\u00f5es de manuten\u00e7\u00e3o e contribuindo para a economia, preserva\u00e7\u00e3o e principalmente valoriza\u00e7\u00e3o do seu patrim\u00f4nio como um todo. Se voc\u00ea usa este instrumento, ter\u00e1 ou alcan\u00e7ar\u00e1 indubitavelmente um tempo maior de vida da edifica\u00e7\u00e3o e principalmente, com mais qualidade. <\/p>\n\n\n\n CREA PR – S\u00e9rie Cadernos T\u00e9cnicos da Agenda Parlamentar – Inspe\u00e7\u00e3o e Manuten\u00e7\u00e3o Predial<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Um edif\u00edcio \u00e9 um grande sistema composto por v\u00e1rios subsistemas que se interagem direto com o meio ambiente e o ser humano e nesta inter-rela\u00e7\u00e3o surge o desgaste natural que deriva na deteriora\u00e7\u00e3o dos equipamentos, fazendo com que a manuten\u00e7\u00e3o seja crucial para o bom funcionamento desta engrenagem. <\/a><\/p>\n<\/div>","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1614],"tags":[225,224,1341],"_links":{"self":[{"href":"http:\/\/localhost\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3104"}],"collection":[{"href":"http:\/\/localhost\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"http:\/\/localhost\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/localhost\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/localhost\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=3104"}],"version-history":[{"count":1,"href":"http:\/\/localhost\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3104\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":3633,"href":"http:\/\/localhost\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3104\/revisions\/3633"}],"wp:attachment":[{"href":"http:\/\/localhost\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=3104"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"http:\/\/localhost\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=3104"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"http:\/\/localhost\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=3104"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
\u00c9 preciso saber que:
COM + DOM\u00cdNIO<\/strong> indica a circunst\u00e2ncia de ser a propriedade pertencente a mais de uma pessoa. \u00c9 o direito simult\u00e2neo tido por v\u00e1rias pessoas sobre o mesmo objeto, incidindo tal direito n\u00e3o sobre uma parte determinada, mas sobre a fra\u00e7\u00e3o ideal, segundo a for\u00e7a do direito pr\u00f3prio de cada pessoa. Tem a propriedade exclusiva ou aut\u00f4noma e a comum ou de todos e a\u00ed que est\u00e1 a parte de maior aditivo para o s\u00edndico. Um edif\u00edcio \u00e9 um grande sistema composto por v\u00e1rios subsistemas que interagem direito com o meio e nesta inter-rela\u00e7\u00e3o surge o desgaste natural que deriva do desgaste dos equipamentos, fazendo com que a manuten\u00e7\u00e3o seja crucial para o bom funcionamento desta engrenagem.<\/p>\n\n\n\n
Uma metodologia deve se deter em:
\u2022 determina\u00e7\u00e3o do n\u00edvel e tipo de inspe\u00e7\u00e3o;
\u2022 exame da documenta\u00e7\u00e3o;
\u2022 inspe\u00e7\u00e3o dos t\u00f3picos da listagem de verifica\u00e7\u00e3o;
\u2022 classifica\u00e7\u00e3o do grau de urg\u00eancia;
\u2022 indica\u00e7\u00e3o das recomenda\u00e7\u00f5es; e
\u2022 classifica\u00e7\u00e3o do escopo de conserva\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
considerando os limites e os n\u00edveis da Inspe\u00e7\u00e3o Predial realizada.
CR\u00cdTICO : Risco iminente contra a sa\u00fade e seguran\u00e7a;
REGULAR: Risco a funcionalidade;
M\u00cdNIMO: Risco de desvaloriza\u00e7\u00e3o precoce.<\/p>\n\n\n\n