Ambiente Arquitetura

Inspeção e Manutenção Predial

Quem faz a manutenção é controlado por uma regra estipulada por alguém. Ao passo que vistoria, ou mais especificamente, Inspeção Predial é um conjunto de exames visuais para verificar a capacidade funcional da edificação.

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Há uma diferença a ser evidenciada.
Quando falamos em manutenção nos limitamos a informações fornecidas pelo dono do empreendimento ou seu gestor. Quem faz a manutenção é controlado por uma regra estipulada por alguém. Ao passo que vistoria, ou mais especificamente, Inspeção Predial é um conjunto de exames visuais para verificar a capacidade funcional da edificação. E isto depende de uma avaliação diretamente proporcional à experiência do profissional ou profissionais, pois a mesma é multidisciplinar. A Inspeção Predial é a vistoria da edificação para determinar suas condições técnicas, funcionais e de conservação, visando direcionar o Plano de Manutenção. Esta vistoria técnica tem por finalidade verificar as condições de Desempenho e determinar medidas corretivas e preventivas que se fizerem necessárias para a boa vida do imóvel e seus usuários.

Os profissionais do Sistema CONFEA/CREA mais preparados para tal mister são: o Arquiteto e o Engenheiro Civil, acostumados a gerenciar. Então, os elementos construtivos de uma edificação como um todo, sob sua tutela, que o Engenheiro Eletricista com a sua atribuição específica responde pela elétrica e para-raios, o Engenheiro Mecânico o sistema dos elevadores, por exemplo. Importante salientar que, enquanto o profissional habilitado projeta e executa, o perito inspetor, pela experiência detecta as anomalias, não só pela degradação irreversível, etapa última, bem como, a sua formação e propagação. Com isto se conclui que é necessário conhecimento técnico para se fazer a Inspeção Predial com bons resultados. Há no mercado várias firmas que prestam serviços de manutenção predial, porém para que seja dada a ordem da Manutenção é necessário um plano de ação, feito pelo profissional que fez a Inspeção Predial, dando as prioridades, identificando problemas que o desgaste e o uso impuseram.

“Estudos constatam que 66% das prováveis causas e origens dos acidentes em edificações com mais de dez anos, estão relacionados à deficiência com a manutenção, perda precoce de Desempenho e deteriorização acentuada”. Conveniente enaltecer a importância da Manutenção Predial ou de Edificações, pelos conceitos a seguir definidos:
“O conjunto de atividades e recursos que garanta o melhor Desempenho da edificação para atender as necessidades dos usuários, com confiabilidade e disponibilidade, ao menor custo possível ”. “Manutenção é a combinação de ações técnicas e administrativas, incluindo as de supervisão, destinadas a manter ou recolocar um item em um estado no qual possa desempenhar uma função requerida”. NBR 5462/92 da ABNT.

A devida e necessária relevância ao tema são expressas segundo vários autores, enaltecendo ainda a Mantenabilidade, Confiabilidade e Disponibilidade, que são:
Mantenabilidade é a facilidade de um item em ser mantido ou recolocado no estado no qual pode executar suas funções requeridas, sob condições de uso especificadas, quando a manutenção é executada sob condições determinadas e mediante  procedimentos e meios prescritos.
Confiabilidade é a probabilidade de que um componente, equipamento ou sistema exercerá sua função sem falhas, por um período de tempo previsto, sob condições prescientes de operação especificadas.
Disponibilidade é a probabilidade de que um componente que sofreu manutenção exerça sua função satisfatoriamente para um dado tempo “t”, ou, mais resumidamente, a probabilidade de que o sistema esteja em condição operacional no instante “t”.

Segundo a NBR 5674, a manutenção deve ser orientada por um plano de Gestão da Manutenção, isto é, uma estratégia de ação que por sua vez, define as atividades que podem ser classificadas em preditivas, preventivas, corretivas e detectivas.

Manutenção Preditiva: é a atividade que visa ao estudo de sistemas e equipamentos com análises de seus comportamentos em uso, a fim de predizer e apontar eventuais anomalias, além de direcionar e implementar os procedimentos de manutenção preventiva.
Manutenção Preventiva: é a atividade que atua antecipadamente para que não haja a reparação. São atividades programadas em datas preestabelecidas obedecendo, portanto, a critérios técnicos e administrativos baseados em dados estatísticos ou do próprio histórico da manutenção realizada.
Manutenção Corretiva: é a atividade que visa à reparação, caracterizada por serviços planejados ou não, a fim de corrigir as falhas. Implica, necessariamente, a paralisação de um sistema. Pode consistir em uma intervenção de longo prazo ou não.
Manutenção Detectiva: é a atividade que visa apurar a causa de problemas e falhas para a sua análise, auxiliando nos planos de manutenção. É a Engenharia de Manutenção ou Manutenção Próativa.

Classificamos a Manutenção em vários tipos de intervenção:
CONSERVAÇÃO, que é uma atividade rotineira, realizada diariamente ou com pequenos intervalos de tempo, relacionada com a operação e limpeza dos edifícios.
REPARAÇÃO é a atividade preventiva ou corretiva, antes de se atingir o nível de qualidade mínimo aceitável.
RESTAURAÇÃO é a atividade corretiva, após ser atingido nível inferior à qualidade mínima aceitável, ou seja, há perda significativa de performance, desempenho, podendo interferir na segurança do usuário.
MODERNIZAÇÃO é a atividade preventiva e corretiva, visando que a recuperação de qualidade ULTRAPASSE o nível inicialmente construído e projetado, fixando um novo patamar de qualidade e desempenho para a edificação e seus sistemas.

Não somente as Normas e Leis que preconizam os procedimentos como também nos regem como profissionais, mas os aspectos de envergadura Ética e o Código do Consumidor são restrições que limitam as escolhas. Destarte, um único aspecto que devo reforçar é a seriedade, através da livre escolha, pois a concorrência é sadia. O que importa é o despojamento da cultura, da esperteza, aquela do levar vantagem em tudo e buscar a eficiência, e a competência. O trabalho e a relação custo/benefício mais vantajoso certamente, não é subsídio para determinação de quem deve verificar e manter seu patrimônio.

Uma vistoria preventiva com olhar técnico e seletivo, não apenas habilitado e sim, empenhado na capacitação e no bom senso e responsabilidade social, devem nortear toda e qualquer ação. E como diz o dito popular: “deve-se tratar o mal pela raiz”, e uma informação errada ou displicente pode desvalorizar o seu Bem ou impor ainda que sua adequação seja tão dispendiosa e assim mesmo reincidente após um considerável decurso de tempo. Normalmente se faz uso de tabela de honorários, e que segue padrões. Não podemos aquilatar o tempo de uma vistoria, isto é muito variável. Cada imóvel tem sua vida e às vezes o que pode parecer simples poderá requerer uma atenção maior. Não obstante aos prédios de uso comercial, apresentar uma população flutuante e maior, em detrimento de outro residencial, com potencial de risco menor, ambos os sistemas, porém, devem receber igual atenção e envolvidos de acuidade específica e especial.

De qualquer forma estamos lidando com vidas humanas e sua segurança não deve ser desconsiderada ou menosprezada, nem tão pouco a valoração patrimonial. Desconsiderando a má execução, toda a construção tem um tempo de Vida Útil. Se não é pelo aspecto da decrepitude, ou obsoletismo quando cuidada de maneira correta, pode ter um longo tempo de Vida. O que podemos dizer das construções europeias?
Não se conhece todas as áreas, porém uma coisa é certa, uma boa administração se faz em delegar atribuições às pessoas qualificadas. Cabe ao condomínio, através de seu representante legal, o Síndico, se munir de profissionais habilitados para verificar as condições e determinar as medidas corretivas e até preventivas que se fizerem necessárias, em atenção a satisfação do pós-uso.

Uma gestão operacional pode deter vários tipos de ingerência desde uma simples reparação, uma modernização, uma restauração ou até uma demolição, se necessário. Identificar a origem do problema, e seu grau de risco, para elaboração de um Plano de Ação e um cronograma físico financeiro adequando a disponibilidade financeira do condomínio. Portanto, a seriedade é o ponto-chave, não se pode alegar desconhecimento ou ser negligente ou ainda passar a responsabilidade para outrem, quando de eventuais sinistros. A água, por exemplo, é o essencial de nosso organismo, mas também é o infortúnio da construção civil. A patologia mais grave é a que vai aos poucos como um câncer que, quando constatada a olho nu já tomou parte do arcabouço estrutural, desplacando inclusive as pastilhas de uma fachada, por uma vertente. Por outra podem também, ser decorrentes de processos de infiltrações meramente superficiais, cabe ao profissional responsável pela Inspeção Predial averiguar.

CREA PR - Inspeção e Manutenção Predial - Série de Cadernos Técnicos da Agenda Parlamentar



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